Hipotecas multidivisas: Nulidad parcial por falta de información

Hipotecas multidivisas: Nulidad parcial por falta de información

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Últimamente somos espectadores de diferentes resoluciones judiciales emanadas del Tribunal Supremo en contra de productos que ofertan los bancos de nuestro país. No es que crea que haya una conspiración contra este sector, pero lo cierto es que cada vez más, los bancos, o mejor dicho, las personas que trabajan en las oficinas de éstos ofrecen productos que ni ellos mismos saben explicar al cliente en qué consisten verdaderamente. La semana pasada, sin irnos más lejos, el Tribunal Supremo ha dictaminado la nulidad parcial de un préstamo hipotecario en divisas, conocidas comúnmente como ‘Hipotecas Multidivisas’. 

Antes de ver este último pronunciamiento creo conveniente ‘grosso modo’ lo que debe entenderse como ‘Hipotecas Multidivisas’, sobre todo para todas aquellas personas que están poco familiarizadas con este tipo de temas bancarios y que, desde mi punto de vista, son las que deberían recibir más información por parte de todos los entes intervinientes. Considero que en la relación contractual entre el Banco y consumidor, persona física sin conocimientos en la materia, debería existir por parte del banco, un esfuerzo intrínseco en virtud de la buena fe en donde este último tenga que informar detalladamente de los convenientes o inconvenientes de sus productos; más si tenemos en cuenta que muchos consumidores confían en aquél director o comercial de oficina del banco que conoce de toda la vida.

Así pues, las ‘Hipotecas Multidivisas’ son un producto bancario cuya principal característica se centra en las cuotas de la misma ya que se pagan en una divisa diferente al Euro. Por lo tanto, el interés que se ha de tener en cuenta para calcular la cuota no es el EURÍBOR, sino otros como puede ser el LIBOR. La consecuencia de pagar las cuotas de la hipoteca en otra divisa radica en que las divisas fluctúan con el tiempo. Esto se podría traducir en un abaratamiento de la propia hipoteca, o bien, en una subida como consecuencia de la fluctuación. Esto, fácilmente explicado en estas líneas, en la realidad es mucho más complejo ya que pueden darse circunstancias cambiantes con el tiempo: antes de la entrada de la crisis financiera de estos últimos años, pocas personas podrían imaginar que el Euro pudiera fluctuar como lo ha hecho, a la baja. La consecuencia es que muchas de las ‘Hipotecas Multidivisas’, comercializadas durante esa época, hoy se han visto incrementadas considerablemente.

Hipotecas multidivisas. Nulidad Tribunal Supremo. Calderón-Corredera Abogados Madrid

Llegados a este punto, como decía, la semana pasada el Tribunal Supremo se ha pronunciado de nuevo en este tema. La Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre, núm. Rec. 2678/2015, ha supuesto un cambio en la doctrina jurisprudencial establecida en la Sentencia 323/2015 de 30 de junio. Esta última sentencia declaró en su día que el préstamo ‘Hipotecario Multidivisa’ era un instrumento financiero complejo y que, por lo tanto, debe estar incluido en el ámbito de aplicación de la Ley de Mercado de Valores. Ahora, con este nuevo pronunciamiento, el Tribunal Supremo expresa todo lo contrario: las ‘Hipotecas Multidivisas’ no son un instrumento financiero regulado por la Ley de Mercado de Valores, pero esto no excluye que los bancos que comercialicen este tipo de productos no “estén sujetos a las obligaciones que resultan del resto de normas aplicables, como son las de transparencia bancaria”.

Esto quiere decir que si el sujeto que está interesado en este tipo de ‘Hipotecas Multidivisas’ es considerado consumidor, a esta operación se le aplicará la normativa de protección de consumidores y usuarios, y en concreto, la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Este cambio importante ha supuesto que las condiciones generales de la contratación de este tipo de hipotecas deben estar negociadas individualmente. Esto afecta, también, a la divisa con la que se opera en este producto ya que, aunque “se haya negociado la cantidad en euros […] el plazo de devolución, incluso la presencia del elemento ‘divisa extranjera’ que justifica un interés más bajo de lo habitual en el mercado para los préstamos en euros, no supone que haya sido objeto de negociación”, sobre todo si tenemos en cuenta que tampoco se le indicó al cliente la manera en la que influye la fluctuación de las divisas en el importe total de la hipoteca.

Para llegar a esta conclusión, el Tribunal se apoya en diferentes ocasiones a lo largo de su pronunciamiento en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Caso Paula Andriciuc vs Banca Romãneascã, que se dictó el 20 de septiembre de 2017. En esta sentencia se consideró que “el prestatario deberá estar claramente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, difícil de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos […] el profesional, en el presente asunto el banco, deberá exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera, sobre todo en el supuesto de que el consumidor prestatario no perciba sus ingresos en esta divisa”.

Por ello, siendo importante en este tipo de productos el factor de la propia fluctuación de la divisa que desemboca en el importe total de la hipoteca, el Tribunal Supremo determina que debe exigírsele al banco una especial atención, en cuanto a transparencia se refiere, a la hora de comercializarse este tipo de productos. En pocas palabras, la información que suministre el banco a la hora de ofertar este producto, debe ser muy rigurosa tanto en su forma como en su contenido para que el consumidor pueda decidir libremente si asume el riesgo que se le expone.

En definitiva, el Tribunal Supremo termina resolviendo la nulidad parcial de las ‘Hipotecas Multidivisas’ porque las “cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia […] porque los prestatarios no han recibido una información adecuada sobre la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisa del préstamo y su equivalencia con la moneda en que los prestatarios reciben sus ingresos, ni sobre las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos”. Esto conllevo a la declaración de nulidad parcial del contrato y a la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo hipotecario, el cual termina siendo un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

Así pues, vemos que el consumidor ha vuelto a ganar otra batalla legal contra el sector bancario. Antes de esta sentencia, los consumidores asistían a los Juzgados con demandas basadas en el error vicio del consentimiento ya que argumentaban la falta de información contenida y sujeta a la Ley de Mercado de Valores. Ahora, con este nuevo pronunciamiento, las demandas podrán tener, como base fundamental en su argumentación jurídica, la falta de información desde el punto de vista de la falta de transparencia en la comercialización de este tipo de hipotecas.

Daniel Felipe Yantén Sánchez

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