Es posible que tras una transacción inmobiliaria de compraventa de un piso o casa tengas dudas acerca de si puede una inmobiliaria cobrar comisión al comprador o siempre debe pagarla el vendedor.
En este artículo te despejamos la duda sobre quién paga los honorarios de la inmobiliaria en una venta y te explicaremos un caso real al respecto de un encargo de venta.
Comisión inmobiliaria al comprador
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Es la tarifa que marcan las agencias inmobiliarias por sus servicios como intermediarios en un proceso de compraventa o alquiler de un inmueble. No hay una cantidad fija a la hora de cobrar los honorarios, se suele estipular por contrato sobre el precio de venta.
Lo más habitual es que las comisiones inmobiliarias se las cobren al propietario del inmueble. Sin embargo, hay casos en los que a la hora de vender el inmueble las inmobiliarias le cobran las comisiones al inquilino si es él el que se pone en contacto con la agencia para que le encuentre una casa o un piso. En este caso sí podemos hablar de comisiones inmobiliarias al comprador, es decir, que es él quien tiene que pagar la comisión por los servicios de mediación.
¿Es legal cobrar comisión al comprador de un piso?
Existe una normativa concreta al respecto pero como hemos explicado anteriormente, en los casos en que sea el comprador quien solicita los servicios de la inmobiliaria es legal que ésta solicite cobrar la comisión.
¿Qué pasa con la comisión inmobiliaria si se rompe el contrato de arras?
Si una vez firmado el contrato de arras no se realiza la venta del inmueble por causa del comprador, lo normal es que se retenga el 10% que este entregó en las arras. Por tanto, de ese 10%, la inmobiliaria cobrará su comisión y, si hay sobrante, te quedarás tú con el resto.
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 2 de noviembre de 2017, nº 584/2017, recurso 1002/2015, examina en síntesis la siguiente controversia: Una agencia inmobiliaria, quien recurre en casación, presentó una demanda contra dos vendedores de una vivienda en la que solicitaba que fueran condenados al abono de la comisión inmobiliaria por venta realizada conforme al contrato de intermediación inmobiliaria, esto es, al pago de 12.750 €, más el IVA (2.295 €) y los intereses legales correspondientes. Los demandados, la parte vendedora, se opusieron a la demanda alegando, entre otros extremos, que la mediación no había sido determinante para la venta del piso, por lo que la inmobiliaria pretende cobrar honorarios sin haber participado en la transacción. El contrato de mediación inmobiliaria objeto del presente procedimiento, presentaba el siguiente tenor:
«(…)En el caso de que se lleve a cabo la escritura de compra-venta entre los vendedores y un comprador presentado por la agencia inmobiliaria, estarán obligados los vendedores a abonar a la agencia inmobiliaria una comisión por sus servicios de intermediación equivalente al 5% del importe de la compraventa.Los vendedores podrán autorizar la venta en una cantidad menor, si lo consideran oportuno.Dicha comisión deberá ser abonada en el momento inmediatamente anterior al otorgamiento de la escritura de compra-venta que corresponda.Mediante este documento, los vendedores delegan exclusivamente en la agencia inmobiliaria la venta de la vivienda descrita anteriormente, y tendrá una vigencia durante los próximos CUATRO MESES a contar desde la fecha de este contrato. Si finalizado este plazo, no se hubiese acordado y señalizado la venta, este contrato quedará rescindido automáticamente. Esta exclusividad queda referida únicamente a personas del colectivo chino en España.Pasados estos cuatro meses los vendedores otorgasen escritura de compraventa a alguna persona de nacionalidad china presentada por la agencia inmobiliaria durante los cuatro meses de exclusividad, los vendedores estarán obligados a abonar a la agencia inmobiliaria la comisión citada del 5% calculada sobre el importe de la compraventa».
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda dando la razón a la agencia inmobiliaria respecto a las comisiones por sus gestiones de venta en base al derecho inmobiliario. En ese sentido, consideró que la mediación, conforme al contrato suscrito había sido determinante para la venta del piso, pues gracias a sus servicios personas del colectivo chino acabaron finalmente adquiriendo el citado piso por lo que solicitan cobrar la cantidad acordada en concepto de honorarios. Sin embargo, interpuesto recurso de apelación por los vendedores demandados, la sentencia de la Audiencia estimó dicho recurso y revocó la sentencia de primera instancia. A los efectos que aquí interesa, concluyó:
«(…)En un momento posterior, sin que se haya determinado con exactitud si fue a instancias del Sr. Pedro, como afirman los vendedores, o por llamada telefónica de éstos a aquél, se retorna la operación en el mes de octubre de 2010 y se firma escritura de venta el 5 de noviembre de 2010. El precio se fijó en 255.000 €. La compraventa llega a buen fin por la actividad desplegada por los vendedores, quien intermedian ante la entidad financiera que finalmente concede el crédito a los compradores».
Con este conjunto de datos la Audiencia procede a la estimación del recurso, y ello porque el contrato de compraventa se verificó varios meses después en condiciones distintas a las inicialmente proyectadas, que fue determinante la actividad desarrollada por los vendedores, que además de rebajar el precio, buscaron financiación, sin que por la agencia inmobiliaria se haya acreditado que su agente mediador fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente, pues no hizo seguimiento de la misma, no acudió a la notaría a la firma de la escritura, y solo posteriormente, cuando de forma accidental conoce la compraventa, es cuando pretende una reclamación de honorarios por servicios profesionales a los que la Audiencia entiende no tiene derecho. En este caso se entiende que el comprador tiene que pagar comisión a la inmobiliaria o bien, que no hay motivo para comisión alguna del agente inmobiliario. Frente a la sentencia de apelación, la agencia inmobiliaria interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, al amparo del ordinal 3.º del ARTÍCULO 477.2 LEC, por oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, interpone recurso de casación que articula en un único motivo, con cita de las SSTS 311/2008, de 7 de mayo, 591/2006, de 13 de junio y 23 de septiembre de 1991, denunciando la infracción del ARTÍCULO 1255 DEL CÓDIGO CIVIL.
Concluye el Tribunal Supremo que el motivo del recurso de casación debe ser desestimado, pues, en el presente caso, la referencia al art. 1255 que realiza la agencia inmobiliaria es considerada como la invocación de un precepto genérico.La Sala 1ª del Tribunal Supremo, entre otras, en las SSTS 1040/2007, de 4 de octubre y 43/2014, de 5 de febrero, tiene declarado, con referencia a los artículos 1091, 1255 y 1256 del CÓDIGO CIVIL, que los preceptos de carácter genérico «no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos»; y añade que su admisión como fundamento del motivo «permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia».
Esto es lo que ocurre en el supuesto objeto de análisis, en el que la agencia inmobiliaria sustenta el recurso de casación en la infracción del artículo 1255 del Código Civil, relativo a los «límites de la autonomía negocial», sin articular ningún otro motivo más específico fundado en la infracción de los artículos del Código Civil que respondan a la controversia planteada, como son los reguladores de la interpretación y cumplimiento de los contratos.
Por consiguiente, los vendedores no tuvieron que abonar ninguna comisión a la agencia inmobiliaria por la compraventa de su vivienda al comprador, al no haber intervenido de manera efectiva la agencia inmobiliaria en la misma agotada su actividad mediadora.
